Ja, für die meisten Häuser brauchen Sie beim Verkauf einen gültigen Energieausweis. Nach § 80 Abs. 4 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) müssen Sie ihn Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen und dem Käufer nach dem Vertragsschluss übergeben. Schon in Immobilienanzeigen sind Pflichtangaben daraus zu machen (§ 87 GModG). Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude. Das GModG hat am 29. Juli 2026 das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst; die Regeln zum Energieausweis stehen weiterhin in den §§ 79 bis 88.
Wann genau der Ausweis da sein muss
Das Gesetz legt drei Zeitpunkte fest, und viele Verkäufer kennen nur den letzten.
Bei der Anzeige. Inserieren Sie das Haus in einem Portal, in der Zeitung oder auf einem Aushang, muss die Anzeige die Art des Ausweises, den Energiekennwert, den wesentlichen Energieträger, das Baujahr und die Effizienzklasse enthalten. Ohne Ausweis können Sie diese Angaben nicht machen.
Bei der Besichtigung. Sie legen den Ausweis vor, im Original oder als Kopie. Gibt es keine Besichtigung, weil jemand nach Exposé kauft, müssen Sie ihn unverzüglich vorlegen, sobald der Interessent danach fragt.
Nach dem Kaufvertrag. Der Käufer erhält den Ausweis oder eine Kopie, und zwar unverzüglich nach Vertragsschluss.
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis
Es gibt zwei Arten, und welche Sie nehmen dürfen, hängt vom Haus ab.
Der Verbrauchsausweis beruht auf den tatsächlichen Heizkosten der letzten drei Jahre. Er ist schneller und günstiger zu bekommen, sagt aber auch viel über das Heizverhalten der Bewohner aus. Wer sparsam heizt oder lange Zeit nur ein Zimmer genutzt hat, bekommt einen besseren Wert, als das Haus objektiv verdient.
Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus der Bausubstanz: Wände, Dach, Fenster, Heizung. Er ist aufwendiger, beschreibt das Gebäude aber unabhängig von seinen Bewohnern.
Pflicht ist der Bedarfsausweis nach § 80 Abs. 3 GModG für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, wenn sie das Anforderungsniveau der damaligen Wärmeschutzverordnung nicht erreichen. Das betrifft einen großen Teil der älteren Ein- und Zweifamilienhäuser in Leipzig, von der Gründerzeitvilla bis zum Siedlungshaus. Wurde ein solches Haus später so saniert, dass es das Niveau erreicht, ist auch ein Verbrauchsausweis möglich. Der Aussteller prüft das.
Steht das Haus leer oder fehlen Verbrauchsdaten, bleibt ohnehin nur der Bedarfsausweis. Das betrifft häufig geerbte Häuser, in denen die letzten Jahre niemand oder nur eine Person gewohnt hat. Die Heizkostenabrechnungen aus dieser Zeit wären für einen Verbrauchsausweis ohnehin wenig aussagekräftig.
Haben Sie bereits einen Ausweis, prüfen Sie das Ausstellungsdatum. Ein Ausweis, der während der Vermarktung abläuft, muss ersetzt werden, bevor Sie ihn weiter vorlegen.
Wann Sie keinen brauchen
Die wichtigsten Ausnahmen:
- Baudenkmäler sind nach § 79 Abs. 4 GModG befreit. Mehr dazu unter denkmalgeschütztes Haus verkaufen.
- Kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche.
- Gebäude, die nicht unter das GModG fallen, etwa bestimmte nur saisonal genutzte Gebäude. Ob das auf ein Gartenhaus oder eine Datsche zutrifft, hängt von der Nutzung ab.
Ein geplanter Abriss durch den Käufer befreit dagegen nicht automatisch. Wer ein abrissreifes Haus verkauft, sollte sich vom Aussteller oder Notar bestätigen lassen, ob die Pflicht greift.
Wer ihn ausstellt und was Sie bereithalten
Ausstellungsberechtigt sind Personen nach § 88 GModG, etwa Energieberater, Architektinnen, Bauingenieure und Handwerksmeister bestimmter Gewerke mit Zusatzqualifikation. Beauftragen Sie jemanden, der das Haus vor Ort ansieht. Online-Angebote ohne Begehung sind beim Bedarfsausweis fehleranfällig.
Halten Sie für den Termin bereit:
- Baujahr des Hauses und der Heizung
- Grundrisse und Schnitte aus der Bauakte
- Nachweise über Dämmung, Fenstertausch und Heizungsmodernisierung
- für den Verbrauchsausweis: Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
Ein Ausweis als Verkaufsargument
Viele Käufer interessieren sich heute stärker als früher für den Energiestandard, weil davon Heizkosten und künftige Sanierungspflichten abhängen. Ein Bedarfsausweis mit Modernisierungsempfehlungen kann deshalb mehr sein als eine Pflichtübung. Er zeigt Interessenten, wo das Haus steht und was sie erwartet. Eine schlechte Effizienzklasse verschwinden zu lassen, gelingt ohnehin nicht. Besser ist, sie zu erklären und Belege für bereits erledigte Maßnahmen vorzulegen.