Für den Hausverkauf in Leipzig brauchen Sie drei Gruppen von Unterlagen: amtliche Auskünfte, die Sie bei Grundbuchamt und Stadt Leipzig beantragen (Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte, Baulastenauskunft), Nachweise zum Gebäude (Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Modernisierungsbelege) und laufende Unterlagen aus Ihrem Ordner (Grundsteuerbescheid, Versicherungen, Darlehensverträge). Am meisten Zeit kostet erfahrungsgemäß die Bauakte. Mit ihr sollten Sie beginnen.
Amtliche Auskünfte
Diese Dokumente liegen nicht bei Ihnen, sondern bei Behörden. Sie beantragen sie einzeln.
| Unterlage | Wo in Leipzig | Wofür |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt beim Amtsgericht Leipzig oder über einen Notar | Eigentum, Rechte Dritter, Grundschulden |
| Flurkarte | Stadt Leipzig, Katasterbehörde | Grenzen, Flurstücke, Gebäude |
| Bauakte (Pläne, Genehmigungen) | Bauaktenarchiv der Stadt Leipzig | Genehmigter Bestand, Grundrisse |
| Baulastenauskunft | Bauaufsicht der Stadt Leipzig | Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen |
| Altlastenauskunft | Untere Bodenschutzbehörde der Stadt Leipzig | Eintrag im Altlastenkataster |
| Anliegerbescheinigung | Stadt Leipzig, für Erschließungsbeiträge zuständiges Amt | Offene Erschließungsbeiträge |
Nicht jede Unterlage ist in jedem Fall nötig. Die Altlastenauskunft ist besonders sinnvoll bei Grundstücken mit gewerblicher Vornutzung oder in der Nähe früherer Industrieflächen. Die Anliegerbescheinigung zeigt, ob für Ihre Straße noch Beiträge offen sind. Wer sie zahlen muss, wenn Bescheide nach dem Verkauf kommen, regelt der Kaufvertrag.
Einzelheiten zu jeder Auskunft: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte, Baulasten, Altlasten.
Nachweise zum Gebäude
Hier geht es um das Haus selbst. Interessenten fragen danach meist schon vor der Besichtigung.
Energieausweis. Für die meisten Häuser Pflicht. Die Kennwerte müssen in Immobilienanzeigen stehen (§ 87 GModG). Siehe Energieausweis beim Hausverkauf.
Wohnflächenberechnung. Wurde sie nie erstellt oder stimmt sie nach Umbauten nicht mehr, lassen Sie sie neu anfertigen. Eine falsche Wohnflächenangabe ist ein häufiger Streitpunkt nach dem Verkauf.
Grundrisse. Aus der Bauakte oder eigene Pläne. Für das Exposé reichen gut lesbare Kopien, gern ergänzt um eine moderne Darstellung.
Modernisierungsnachweise. Rechnungen und Beschreibungen für Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Bäder. Ordnen Sie sie nach Jahr. Käufer schätzen damit den Sanierungsbedarf ab.
Schornsteinfegerprotokolle und Wartungsnachweise der Heizung. Sie belegen, dass die Anlage in Ordnung ist.
Bei Besonderheiten: Denkmalbescheinigungen, sanierungsrechtliche Bescheide, Genehmigungen für Photovoltaik oder Wärmepumpe.
Ein Hinweis zu Plänen: Viele Eigentümer haben eigene Grundrisse, etwa vom Hausbau oder einem Umbau. Prüfen Sie, ob sie mit den genehmigten Plänen übereinstimmen. Weichen beide voneinander ab, sollten Sie wissen, warum, bevor ein Interessent es merkt.
Unterlagen aus Ihrem Ordner
Diese Papiere haben Sie meistens schon:
- Ihren damaligen Kaufvertrag oder Übergabevertrag
- den aktuellen Grundsteuerbescheid der Stadt Leipzig
- die Gebäudeversicherung mit Beitragsrechnung
- Darlehensverträge und Kontoauszüge der Bank, falls noch Kredite auf dem Haus laufen
- Abrechnungen von Wasser, Abwasser, Strom und Heizung der letzten Jahre
- bei vermieteten Teilen: Mietverträge und Mieterkorrespondenz
- Verträge, die übergehen könnten, etwa für eine Photovoltaikanlage, einen Wartungsvertrag oder eine Alarmanlage
Bei einem geerbten Haus kommen der Erbnachweis und, wenn mehrere Erben verkaufen, gegebenenfalls Vollmachten der Miterben hinzu.
Eine sinnvolle Reihenfolge
- Woche eins: Akteneinsicht im Bauaktenarchiv beantragen. Gleichzeitig Grundbuchauszug und Flurkarte anfordern.
- Parallel: Energieausweis beauftragen, falls kein gültiger vorliegt. Ihren eigenen Ordner durchsehen.
- Nach Eingang des Grundbuchauszugs: Abteilung II und III prüfen. Bei Grundschulden Kontakt zur Bank aufnehmen.
- Mit den Plänen aus der Bauakte: Abgleich mit dem heutigen Zustand. Abweichungen klären.
- Zum Schluss: Baulasten- und, falls sinnvoll, Altlastenauskunft. Alles in einen Ordner, gescannt und als Papier.
Rechnen Sie für die amtlichen Auskünfte mit Gebühren bei mehreren Stellen; einen Überblick über die Kostenarten gibt Kosten des Verkäufers.
Was der Notar braucht
Für den Kaufvertrag selbst ist der Notar mit weniger zufrieden: Personalien aller Verkäufer, Grundbuchdaten, Kaufpreis, Übergabetermin, Angaben zu mitverkauften Gegenständen und zu Ihren Grundschulden samt Bankverbindung. Den Grundbuchstand zieht er selbst. Die übrigen Unterlagen dienen vor allem dem Käufer, seiner Bank und Ihnen, damit Sie keine Überraschungen erleben.