Als Verkäufer eines Hauses in Leipzig zahlen Sie vor allem für die Löschung Ihrer eingetragenen Grundschulden, für die Beschaffung von Unterlagen wie Grundbuchauszug, Flurkarte und Energieausweis und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung an Ihre Bank. Dazu kommen, je nach Fall, eine Maklerprovision und Steuern auf den Gewinn. Notar, Grundbuchumschreibung und Grunderwerbsteuer übernimmt nach üblicher Vertragsgestaltung der Käufer.

Was gesetzlich wer trägt

Der Ausgangspunkt steht in § 448 Abs. 2 BGB: Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch. Die Grunderwerbsteuer übernimmt er nach dem Vertrag ebenfalls, auch wenn das Finanzamt beide Seiten in Anspruch nehmen kann (siehe Grunderwerbsteuer Leipzig).

Bei Ihnen bleiben die Kosten, die aus Ihrer Sphäre kommen. Das Prinzip: Sie liefern ein Haus ohne die Belastungen, die Sie selbst eingegangen sind, und mit den Unterlagen, die zum Verkauf nötig sind.

Übersicht: Ihre Kostenposten

Posten Fällt an, wenn … Wovon die Höhe abhängt
Löschung von Grundschulden Grundschulden in Abteilung III stehen Nennbetrag der Grundschuld, Gebühren nach GNotKG
Vorfälligkeitsentschädigung ein Kredit mit laufender Zinsbindung vorzeitig abgelöst wird Restschuld, Zinsniveau, Restlaufzeit
Unterlagen Sie Auszüge und Auskünfte bei Ämtern anfordern Gebührenordnungen von Grundbuchamt und Stadt
Energieausweis kein gültiger Ausweis vorliegt Verbrauchs- oder Bedarfsausweis
Maklerprovision Sie einen Makler beauftragen Vereinbarung, § 656c/§ 656d BGB
Ausgleichsbetrag Sanierungsgebiet das Haus in einem Leipziger Sanierungsgebiet im umfassenden Verfahren liegt Bescheid der Stadt, Regelung im Vertrag
Erschließungsbeiträge ein Bescheid bereits an Sie ergangen ist oder bevorsteht Satzung der Stadt, Regelung im Vertrag
Steuer auf den Gewinn Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist ohne Eigennutzung Gewinn und persönlicher Steuersatz

Die Posten im Einzelnen

Löschung von Grundschulden

Stehen in Abteilung III Ihres Grundbuchs Grundschulden, will der Käufer sie in aller Regel gelöscht haben. Für die Beglaubigung oder Bearbeitung durch den Notar und die Löschung im Grundbuch beim Amtsgericht Leipzig fallen Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz an. Sie richten sich nach dem Nennbetrag der Grundschuld, nicht nach der Restschuld. Lassen Sie sich die Höhe vom Notar vorab nennen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Läuft Ihr Immobilienkredit noch mit fester Zinsbindung, verlangt die Bank für die vorzeitige Ablösung in der Regel eine Entschädigung (§ 490 Abs. 2 und § 502 BGB). Ist das Darlehen seit mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt, können Sie es nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft. Lassen Sie sich die Berechnung der Bank schriftlich geben und prüfen Sie sie.

Unterlagen

Grundbuchauszug, Flurkarte, Kopien aus der Bauakte, Baulastenauskunft und gegebenenfalls eine Altlastenauskunft kosten jeweils Gebühren bei den Leipziger Behörden. Einzeln sind das überschaubare Beträge, zusammen ein Posten, den Sie einplanen sollten. Die Liste finden Sie unter Unterlagen für den Hausverkauf in Leipzig.

Energieausweis

Für die meisten Häuser müssen Sie spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Ausweis vorlegen. Die Kosten hängen davon ab, ob ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis nötig ist. Details unter Energieausweis beim Hausverkauf.

Maklerprovision

Wenn Sie einen Makler beauftragen, ist die Provision Verhandlungssache. Beim Verkauf eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gilt die Halbteilung nach § 656c BGB, wenn beide Seiten den Makler beauftragen. Wer ohne Makler verkauft, spart die Provision, übernimmt aber Arbeit und Risiko selbst; wie das in Leipzig aussieht, steht unter Haus verkaufen in Leipzig ohne Makler. Bei einem Direktverkauf an einen Ankäufer wie die RT Capital GmbH fällt keine Provision an, weil niemand vermittelt.

Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag

Liegt das Haus in einem Leipziger Sanierungsgebiet im umfassenden Verfahren, kann nach Abschluss der Sanierung ein Ausgleichsbetrag fällig werden. Wer ihn trägt, regelt der Kaufvertrag. Mehr unter Sanierungsvermerk im Grundbuch. Ähnlich verhält es sich mit Beiträgen für den erstmaligen Ausbau einer Straße, siehe Erschließungsbeiträge beim Hausverkauf.

Steuern auf den Verkaufserlös

Ein Gewinn aus dem Hausverkauf ist im Privatvermögen oft steuerfrei. Steuerpflichtig wird er nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen ist ein Haus, das Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. Bei geerbten Häusern zählt die Anschaffung durch den Erblasser. Diese Regeln sind fehleranfällig; lassen Sie sich im Zweifel von einem Steuerberater beraten.

Beispielrechnung: vom Kaufpreis zum Nettoerlös

Wer nur den Kaufpreis im Kopf hat, rechnet sich den Erlös schöner, als er ist. So sieht eine einfache Rechnung aus. Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte, keine Leipziger Durchschnittswerte.

Position Beispiel
Kaufpreis 350.000 €
abzüglich Restschuld des Kredits an die Bank − 120.000 €
abzüglich Vorfälligkeitsentschädigung laut Bank − 4.000 €
abzüglich Kosten der Grundschuldlöschung − 300 €
abzüglich Unterlagen und Energieausweis − 500 €
abzüglich Räumung und kleine Reparaturen − 2.500 €
Nettoerlös vor Provision und Steuer 222.700 €

Mit Makler kommt Ihr Provisionsanteil hinzu, beim Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist ohne Eigennutzung gegebenenfalls Einkommensteuer. Setzen Sie Ihre eigenen Werte ein, die Bank nennt Ihnen Restschuld und Entschädigung auf Anfrage.

Kosten je nach Verkaufsweg

Die meisten Posten fallen unabhängig davon an, an wen Sie verkaufen. Unterschiede gibt es bei Provision, Vermarktung und der Zeit bis zum Verkauf.

Posten Privatverkauf mit Makler Direktverkauf an RT Capital
Grundschuldlöschung, Vorfälligkeit, Steuer ja ja ja
Unterlagen und Energieausweis ja ja, oft vom Makler organisiert ja, für ein seriöses Angebot nötig
Provision keine nach Vereinbarung keine
Inserate, Fotos, Exposé ja im Maklerauftrag enthalten entfällt
laufende Kosten während der Vermarktung abhängig von der Dauer abhängig von der Dauer kürzer, weil die Käufersuche entfällt
erzielter Preis Marktpreis möglich Marktpreis meist unter dem Marktpreis

Die letzte Zeile ist die wichtigste: Ein Direktverkauf spart Provision und Zeit, bringt aber in aller Regel einen niedrigeren Preis. Ob sich das für Sie rechnet, zeigt nur der Vergleich eines konkreten Angebots mit einer Werteinschätzung. Für Häuser in Leipzig und Umland legt die RT Capital GmbH nach Besichtigung bzw. vollständigen Unterlagen binnen 48 Stunden ein schriftliches Angebot vor; anfragen können Sie es kostenlos und unverbindlich.

Kosten bei einem geerbten Haus

Bei geerbten Häusern kommen eigene Posten hinzu. Für den Erbschein erhebt das Nachlassgericht Gebühren, die sich nach dem Wert des Nachlasses richten. Die Berichtigung des Grundbuchs auf die Erben ist dagegen gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird. Räumung und Entsorgung fallen hier besonders ins Gewicht. Ob Einkommensteuer auf einen Gewinn anfällt, richtet sich nach der Anschaffung durch den Erblasser (§ 23 EStG).

Was oft vergessen wird

Einige Kosten tauchen in keiner Liste auf, weil sie aus der Situation entstehen:

  • Doppelte Wohnkosten, wenn Sie schon umgezogen sind, das Haus aber noch nicht übergeben ist.
  • Laufende Kosten bis zur Übergabe: Grundsteuer, Versicherung, Heizung bei Leerstand. Zur Grundsteuer siehe Grundsteuer im Verkaufsjahr.
  • Räumung und Entsorgung, besonders bei Häusern aus einem Nachlass.
  • Kleinere Reparaturen, die Sie vor Besichtigungen erledigen.

Diese Kosten sind schwer zu beziffern, weil sie vom Einzelfall abhängen. Schreiben Sie sie trotzdem früh auf. In welcher Reihenfolge die Schritte vom Entschluss bis zur Übergabe aufeinander folgen, zeigt Hausverkauf in Leipzig: der Ablauf.