Ob Ihr Grundstück im Altlastenkataster steht, erfahren Sie bei der unteren Bodenschutzbehörde der Stadt Leipzig, die für das Stadtgebiet die Einträge im Sächsischen Altlastenkataster führt. Als Eigentümer beantragen Sie schriftlich eine Auskunft mit Adresse und Flurstücksangaben. Die Antwort lautet entweder, dass keine Eintragung vorliegt, oder sie benennt die Art des Eintrags, etwa als altlastverdächtige Fläche. Die Auskunft ist in der Regel gebührenpflichtig.
Warum die Frage in Leipzig berechtigt ist
Leipzig ist eine alte Industrie- und Handelsstadt. Neben Gründerzeitvierteln und Siedlungen liegen ehemalige Gewerbehöfe, Gärtnereien, Tankstellen, Druckereien und Werkstätten. Manche Wohngebiete sind auf früheren Gewerbeflächen entstanden. Auch im Garten eines Einfamilienhauses kann es Spuren früherer Nutzung geben, etwa eine aufgegebene Werkstatt oder einen alten Heizöltank.
Das heißt nicht, dass jedes Grundstück betroffen ist. Aber Käufer, ihre Banken und Gutachter fragen inzwischen häufiger nach. Wer die Auskunft schon in der Mappe hat, beantwortet die Frage, bevor sie zum Verhandlungsthema wird.
Wann die Auskunft besonders sinnvoll ist
Sie sollten die Auskunft vor dem Verkauf einholen, wenn einer dieser Punkte zutrifft:
- Auf dem Grundstück oder direkt nebenan gab es früher Gewerbe oder Landwirtschaft mit Maschinen.
- Sie wissen von einem alten Öltank, einer Grube oder Auffüllungen im Garten.
- Das Haus steht in der Nähe ehemaliger Bahn- oder Industrieflächen.
- Bei Bauarbeiten wurde einmal ungewöhnliches Material im Boden gefunden.
- Sie haben das Haus geerbt und kennen seine Geschichte nicht genau.
Bei einem Einfamilienhaus in einem seit Jahrzehnten reinen Wohngebiet ohne Auffälligkeiten ist die Auskunft keine Pflicht. Sie kann aber trotzdem ein gutes Signal an Käufer sein.
Ein Sonderfall ist der stillgelegte Heizöltank. Er taucht im Kataster meist nicht auf, beschäftigt Käufer aber trotzdem. Wurde er ordnungsgemäß gereinigt und stillgelegt, haben Sie idealerweise eine Bescheinigung des Fachbetriebs. Fehlt sie, sagen Sie offen, was Sie wissen, und lassen Sie die Frage im Kaufvertrag regeln.
Was die Einträge bedeuten
Das Kataster unterscheidet im Kern zwischen Verdachtsflächen und festgestellten Altlasten. Die Begriffe stammen aus § 2 des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG).
Altlastverdächtige Fläche. Es gibt Anhaltspunkte, etwa die frühere Nutzung, dass eine schädliche Bodenveränderung vorliegen könnte. Bewiesen ist nichts. Oft wurde nie untersucht.
Altlast. Eine Belastung ist nachgewiesen. Zur Auskunft gehören dann meist Angaben zum Stand: untersucht, saniert, unter Beobachtung.
Archivierte oder entlassene Flächen. Ein früherer Verdacht hat sich nicht bestätigt oder die Fläche wurde saniert. Für Käufer ist das eine gute Nachricht, aber sie wollen die Unterlagen dazu sehen.
Bitten Sie die Behörde um alle vorhandenen Unterlagen zur Fläche, nicht nur um den Katasterstatus. Ein Sanierungsbericht ist für Käufer viel aussagekräftiger als ein Kürzel.
Offenbarungspflicht und Haftung
Ein Altlastenverdacht ist ein Umstand, den Verkäufer nach ständiger Rechtsprechung offenbaren müssen, wenn sie ihn kennen. Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag schützt nicht, wenn Sie einen bekannten Mangel arglistig verschweigen (§ 444 BGB). Das gilt auch für einen Verdacht, den Sie nur aus Gesprächen mit Nachbarn oder alten Unterlagen kennen.
Hinzu kommt das öffentliche Recht. Nach § 4 Abs. 3 BBodSchG kann die Behörde den Verursacher, den Eigentümer und unter bestimmten Umständen frühere Eigentümer zur Sanierung heranziehen. Ein Verkauf beendet diese Verantwortung nicht automatisch, wenn der Verkäufer die Belastung kannte oder kennen musste (§ 4 Abs. 6 BBodSchG).
So gehen Sie mit einem Eintrag um
- Lesen Sie die Auskunft genau. Welche Fläche ist betroffen, wie alt ist der Eintrag, gibt es Untersuchungen?
- Fordern Sie vorhandene Gutachten bei der Behörde an.
- Erwägen Sie eine eigene orientierende Untersuchung durch einen Sachverständigen, wenn der Verdacht nie geprüft wurde. Das kostet Geld, kann einen Verdacht aber ausräumen.
- Legen Sie die Ergebnisse Käufern offen und lassen Sie sie im Kaufvertrag erwähnen.
- Regeln Sie im Vertrag, wer welches Risiko trägt. Der Notar kann dazu passende Klauseln vorschlagen.
Die Altlastenauskunft ist eine von mehreren Auskünften, die Sie bei der Stadt Leipzig einholen können. Die vollständige Liste steht unter Unterlagen für den Hausverkauf in Leipzig.