Den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Leipzig finden Sie kostenlos im Portal BORIS Sachsen. Dort suchen Sie Ihre Adresse, wählen den aktuellen Stichtag und klicken auf die Zone, in der Ihr Grundstück liegt. Angezeigt wird ein Wert in Euro je Quadratmeter für unbebauten Boden, ermittelt vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig. Für eine schriftliche, amtliche Auskunft wenden Sie sich an dessen Geschäftsstelle.

So gehen Sie im Portal vor

  1. Öffnen Sie BORIS Sachsen, das Bodenrichtwertinformationssystem des Freistaats.
  2. Geben Sie die Adresse ein oder zoomen Sie auf Ihr Grundstück.
  3. Prüfen Sie den Stichtag. Das Portal zeigt oft mehrere Jahrgänge. Für einen Verkauf zählt der jüngste.
  4. Klicken Sie in die Zone. Es öffnet sich ein Steckbrief mit dem Wert und den Merkmalen des „Richtwertgrundstücks”.
  5. Notieren Sie neben dem Euro-Betrag auch die Merkmale: Art der Nutzung, Geschossflächenzahl oder Grundstücksgröße, Erschließungszustand.

Die Merkmale werden oft übersehen, sind aber der eigentliche Schlüssel. Der Wert gilt für ein gedachtes Grundstück mit genau diesen Eigenschaften. Ihr echtes Grundstück weicht fast immer etwas ab.

Warum Ihr Grundstück anders sein kann

In Leipzig liegen auf engem Raum sehr unterschiedliche Lagen nebeneinander: dichte Gründerzeitquartiere, Siedlungen aus den 1920er und 1930er Jahren, Neubaugebiete am Stadtrand und dörfliche Ortskerne in eingemeindeten Ortsteilen. Bodenrichtwertzonen fassen ähnliche Grundstücke zusammen, aber nie identische.

Abweichungen entstehen zum Beispiel durch:

  • Grundstücksgröße. Ein deutlich größeres Grundstück als das Richtwertgrundstück erzielt je Quadratmeter meist weniger, weil hintere Flächen oft nicht bebaubar sind.
  • Zuschnitt. Ein Hammergrundstück in zweiter Reihe ist anders zu bewerten als ein Eckgrundstück an der Straße.
  • Bebaubarkeit. Gilt ein Bebauungsplan, entscheiden dessen Festsetzungen. Im unbeplanten Innenbereich richtet sich die Bebaubarkeit nach der Umgebung (§ 34 BauGB).
  • Erschließung. Ist der Wert als „erschließungsbeitragsfrei” angegeben, Ihre Straße aber noch nicht endgültig abgerechnet, kann das ein Abschlag sein.

Für solche Anpassungen veröffentlichen Gutachterausschüsse Umrechnungskoeffizienten, oft im Grundstücksmarktbericht. Wie Sie diesen nutzen, steht unter Gutachterausschuss Leipzig.

Was der Wert für den Hausverkauf bedeutet

Für ein Einfamilienhaus ist der Bodenwert nur ein Baustein. Ein einfacher Gedanke hilft bei der Einordnung: Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ergibt einen groben Bodenwert. Was ein Käufer darüber hinaus für Ihr Haus zahlt, hängt am Gebäude, an Baujahr, Zustand, Energiestandard und Wohnfläche sowie an der aktuellen Nachfrage.

Bei älteren Häusern mit großem Grundstück kann der Bodenwert einen großen Teil des Gesamtwerts ausmachen. Bei neueren Häusern auf kleinen Grundstücken tritt er in den Hintergrund. Rechnen Sie deshalb nicht rückwärts vom Bodenrichtwert auf einen Angebotspreis. Das führt in beide Richtungen zu Fehlern.

Ein zweiter Punkt betrifft Steuern und Grundsteuer: Seit der Grundsteuerreform kennen viele Eigentümer ihren Bodenrichtwert aus der Grundsteuererklärung. Der dort verwendete Wert hatte einen anderen Stichtag als der heute gültige. Verwenden Sie für den Verkauf immer den aktuellen.

Grenzen des Bodenrichtwerts

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt aus tatsächlichen Kaufpreisen, die der Gutachterausschuss in der Kaufpreissammlung auswertet (§ 195 BauGB). Er bildet die Vergangenheit bis zum Stichtag ab. In Phasen, in denen sich der Markt schnell bewegt, kann er dem aktuellen Geschehen hinterherlaufen.

Außerdem gibt es Zonen mit wenigen Verkäufen. Dort beruht der Wert auf weniger Daten und ist weniger belastbar. Wenn Sie unsicher sind, ob der Wert zu Ihrem Grundstück passt, ist ein Verkehrswertgutachten oder eine fundierte Marktwerteinschätzung der verlässlichere Weg.

Der Bodenrichtwert in Preisgesprächen

Kaufinteressenten bringen den Bodenrichtwert gern ins Spiel, meist um einen niedrigeren Preis zu begründen. Das ist legitim, trifft aber nur den Boden. Halten Sie im Gespräch auseinander, ob es um das Grundstück oder um das Gebäude geht, und fragen Sie nach, welche Zone und welcher Stichtag gemeint sind. Nicht selten wird ein veralteter Wert aus einer früheren Karte zitiert.

Im Exposé müssen Sie den Bodenrichtwert nicht angeben. Manche Verkäufer nennen ihn, um eine gute Lage zu belegen. Das ergibt nur Sinn, wenn Sie die Merkmale der Zone erklären können.