Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig liefert Hausverkäufern drei Dinge: die Bodenrichtwerte, den Grundstücksmarktbericht mit ausgewerteten Kaufpreisen und Marktdaten sowie auf Antrag ein Verkehrswertgutachten für das eigene Haus. Er ist ein unabhängiges Gremium von Sachverständigen nach §§ 192 ff. BauGB, seine Geschäftsstelle sitzt bei der Stadtverwaltung. Einen Preis für Ihr Haus nennt er Ihnen ohne Gutachten nicht.

Wer der Gutachterausschuss ist

In Sachsen sind Gutachterausschüsse bei den Landkreisen und kreisfreien Städten gebildet. Ihre Mitglieder sind ehrenamtlich tätige Sachverständige aus Bau, Bewertung, Immobilienwirtschaft und Finanzverwaltung. Die laufende Arbeit erledigt eine Geschäftsstelle. In Leipzig ist sie in der Stadtverwaltung angesiedelt.

Für Verkäufer ist wichtig: Der Ausschuss handelt nicht im Interesse einer Seite. Er wertet jeden notariellen Kaufvertrag aus, den Notare ihm nach § 195 BauGB übersenden müssen, und macht daraus anonymisierte Marktdaten.

Grundstücksmarktbericht: der unterschätzte Fundus

Der Grundstücksmarktbericht erscheint regelmäßig und fasst zusammen, was im Leipziger Markt tatsächlich passiert ist. Typische Inhalte sind:

  • Zahl der Kauffälle und Umsatz nach Teilmärkten
  • Durchschnittspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser, häufig nach Baujahresgruppen oder Lagen gegliedert
  • Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze, die Sachverständige für Bewertungen brauchen
  • Umrechnungskoeffizienten, etwa für abweichende Grundstücksgrößen

Für Sie als Verkäufer sind die Durchschnittspreise eine Orientierung, kein Angebotspreis. Sie stammen aus vergangenen Verträgen und mitteln über sehr verschiedene Häuser. Ein frisch saniertes Siedlungshaus und ein unsaniertes Haus mit Ofenheizung landen in derselben Statistik.

Nützlicher ist der Bericht, um ein Gefühl für Spannbreiten zu bekommen und um Aussagen von Kaufinteressenten einzuordnen. Wenn jemand behauptet, Häuser in Ihrer Lage seien seit Jahren im freien Fall, können Sie nachsehen, was die ausgewerteten Verträge sagen.

Verkehrswertgutachten auf Antrag

Eigentümer dürfen beim Gutachterausschuss ein Gutachten über den Verkehrswert ihres Grundstücks beantragen (§ 193 Abs. 1 BauGB). Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Das Gutachten ist gebührenpflichtig; die Höhe richtet sich nach der Gebührenordnung und meist nach dem ermittelten Wert.

Wann lohnt sich das? Vor allem, wenn ein neutrales Ergebnis gebraucht wird:

  • bei einem Verkauf unter Miterben, die sich über den Preis nicht einig sind
  • wenn ein Familiengericht oder Betreuungsgericht den Verkauf genehmigen muss
  • bei Scheidung und Vermögensauseinandersetzung
  • wenn Sie gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen wollen

Für einen gewöhnlichen Verkauf am freien Markt ist ein Gutachten des Ausschusses oft nicht nötig. Es dauert in der Regel länger als eine marktnahe Bewertung und berücksichtigt aktuelle Nachfrage und Vermarktungsstrategie weniger. Wägen Sie Zeit, Kosten und Zweck ab.

So lesen Sie den Marktbericht für Ihr Haus

Suchen Sie im Bericht zuerst den Teilmarkt, der zu Ihrem Haus passt, also Ein- und Zweifamilienhäuser und nicht Mehrfamilienhäuser oder Wohnungseigentum. Prüfen Sie dann, nach welchen Merkmalen die Werte gegliedert sind, etwa Baujahr, Wohnfläche oder Lage. Achten Sie auf die Zahl der ausgewerteten Fälle. Ein Durchschnitt aus wenigen Verkäufen ist kaum belastbar. Und beachten Sie den Auswertungszeitraum: Der Bericht beschreibt ein abgeschlossenes Jahr, nicht den Markt von heute.

Was der Ausschuss nicht leistet

Der Ausschuss berät nicht beim Verkauf. Er sagt Ihnen nicht, welcher Angebotspreis sinnvoll ist, wie Sie mit Interessenten verhandeln oder welche Unterlagen Sie brauchen. Auch Einzelauskünfte über konkrete Nachbarverkäufe gibt er nicht heraus, weil die Kaufpreissammlung dem Datenschutz unterliegt. Wer daraus Vergleichspreise erhalten will, muss ein berechtigtes Interesse darlegen; das sind in der Praxis meist Sachverständige.

Wie Sie Kontakt aufnehmen

Die Geschäftsstelle erreichen Sie über das Serviceportal der Stadt Leipzig. Dort stehen Antragsformulare für Gutachten und Auskünfte sowie Informationen zum Bezug des Marktberichts. Planen Sie bei einem Gutachtenantrag Vorlauf ein und halten Sie Unterlagen bereit: Grundbuchauszug, Baupläne aus der Bauakte, Wohnflächenberechnung und eine Liste der Modernisierungen. Je vollständiger die Unterlagen, desto weniger Rückfragen.