Die Grunderwerbsteuer zahlt beim Hausverkauf in Leipzig fast immer der Käufer, weil es der Kaufvertrag so regelt. Sie beträgt in Sachsen seit dem 1. Januar 2023 5,5 Prozent des Kaufpreises. Gesetzlich schulden allerdings Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam (§ 13 GrEStG). Zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt Sie in Anspruch nehmen. Dieses Risiko ist selten, aber real.

Was das Gesetz sagt und was der Vertrag daraus macht

Das Grunderwerbsteuergesetz knüpft an den Kaufvertrag an (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Steuerschuldner sind die am Erwerbsvorgang beteiligten Personen, also beide Vertragsparteien. Im Verhältnis zueinander vereinbaren sie, wer die Steuer trägt. In nahezu allen Kaufverträgen über Einfamilienhäuser übernimmt das der Käufer, zusammen mit den Notar- und Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung.

Diese Vereinbarung bindet das Finanzamt nicht. In der Praxis setzt es die Steuer zunächst gegenüber dem Käufer fest, weil er sie vertraglich übernommen hat. Bleibt das ohne Erfolg, kann es den Verkäufer heranziehen. Für Sie entsteht dann ein Erstattungsanspruch gegen den Käufer, der aber nur so viel wert ist wie dessen Zahlungsfähigkeit.

Wie Sie sich als Verkäufer absichern

Das Risiko lässt sich gut begrenzen, wenn der Kaufvertrag die übliche Reihenfolge einhält:

  1. Der Käufer zahlt den Kaufpreis erst, nachdem die Auflassungsvormerkung eingetragen ist.
  2. Sie geben Besitz und Schlüssel erst heraus, wenn der Kaufpreis vollständig bei Ihnen oder Ihrer Bank angekommen ist.
  3. Das Eigentum geht erst über, wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat (§ 22 GrEStG). Die gibt es nur, wenn die Steuer bezahlt oder gesichert ist.

Solange der Käufer den Kaufpreis gezahlt hat, hat er in aller Regel auch die Mittel für die Steuer eingeplant. Kritisch wird es vor allem, wenn ein Vertrag scheitert, nachdem die Steuer schon festgesetzt wurde. Dann kann die Festsetzung unter den Voraussetzungen von § 16 GrEStG aufgehoben werden, etwa bei Rückabwicklung innerhalb von zwei Jahren. Lassen Sie sich vom Notar erklären, wie Ihr Vertrag diesen Fall regelt.

Worauf die Steuer berechnet wird

Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, im Normalfall der Kaufpreis (§ 8, § 9 GrEStG). Mitverkaufte bewegliche Gegenstände gehören nicht dazu. Eine Einbauküche, eine Sauna im Keller oder Gartenmöbel, die Sie dem Käufer überlassen, können im Vertrag mit einem eigenen Betrag ausgewiesen werden. Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Das ist für Sie als Verkäufer kein Steuervorteil, kann aber für den Käufer ein Verhandlungsargument sein. Wichtig ist, dass die Beträge realistisch sind. Ein überhöhter Inventarwert, der nur Steuer sparen soll, kann vom Finanzamt nicht anerkannt werden und gefährdet im schlimmsten Fall den Vertrag.

Wann keine Steuer anfällt

§ 3 GrEStG enthält mehrere Ausnahmen. Für private Hausverkäufe sind diese relevant:

  • Verkauf an Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner
  • Verkauf an Kinder, Enkel oder Eltern, also Verwandte in gerader Linie, sowie deren Ehegatten
  • Grundstückserwerb von geringem Wert unterhalb der gesetzlichen Freigrenze

Geschwister, Nichten und Neffen sind nicht befreit. Verkaufen Sie an einen Bruder, fällt die Steuer an. Bei einer Erbengemeinschaft gibt es für die Auseinandersetzung unter Miterben eine eigene Ausnahme (§ 3 Nr. 3 GrEStG).

Bei einem Verkauf unter Ehegatten im Zuge einer Scheidung gibt es ebenfalls eine Befreiung, wenn die Übertragung der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung dient (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Ob die Voraussetzungen vorliegen, prüft der Notar mit Ihnen.

Zuständiges Finanzamt

Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 17 GrEStG). Für Leipzig erhält es die Veräußerungsanzeige direkt vom Notar, der dazu nach § 18 GrEStG verpflichtet ist. Sie müssen selbst nichts einreichen. Die Unterlagen gehen nach der Beurkundung automatisch an das Finanzamt, das den Steuerbescheid an den Käufer schickt.

Was Sie als Verkäufer stattdessen zahlen

Die Grunderwerbsteuer ist für Sie in aller Regel kein Kostenpunkt. Dafür fallen andere Kosten an, etwa für die Löschung alter Grundschulden. Eine Übersicht bietet Kosten des Verkäufers beim Hausverkauf. Wie es nach der Beurkundung im Grundbuch weitergeht, beschreibt Grundbuchamt Leipzig beim Hausverkauf.