Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Leipzig trägt die rechtlichen Änderungen ein, die ein Hausverkauf auslöst: zuerst die Auflassungsvormerkung für den Käufer, später die Grundschuld seiner Bank, die Löschung Ihrer alten Belastungen und am Ende den Eigentumswechsel. Es prüft die Anträge des Notars, berät aber weder Sie noch den Käufer und hat mit dem Kaufpreis nichts zu tun. Als Verkäufer haben Sie meist keinen direkten Kontakt mit dem Amt.

Die Eintragungen in ihrer Reihenfolge

Der Ablauf folgt einer festen Logik, die beide Seiten absichert.

Auflassungsvormerkung. Kurz nach der Beurkundung beantragt der Notar eine Vormerkung zugunsten des Käufers (§ 883 BGB). Sie sichert seinen Anspruch auf das Eigentum. Verkaufen Sie das Haus danach ein zweites Mal oder belasten Sie es neu, wäre das gegenüber dem Käufer unwirksam. Erst wenn die Vormerkung eingetragen ist, wird der Kaufpreis in der Regel fällig.

Finanzierungsgrundschuld. Finanziert der Käufer, bestellt er mit Ihrer Mitwirkung schon vor der Umschreibung eine Grundschuld für seine Bank. Sie stimmen dem im Kaufvertrag zu, die Grundschuld darf aber nur zur Kaufpreiszahlung dienen. Diese Sicherungsabrede formuliert der Notar.

Löschung Ihrer Belastungen. Ihre eigenen Grundschulden werden gelöscht, sobald Ihre Bank aus dem Kaufpreis abgelöst ist und die Löschungsbewilligung vorliegt.

Eigentumsumschreibung. Zuletzt trägt das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer ein und löscht die Vormerkung. Damit ist der Verkauf rechtlich abgeschlossen.

Was das Amt prüft und was nicht

Das Grundbuchamt prüft formell. Es kontrolliert, ob der Antrag von der richtigen Person kommt, ob die nötigen Erklärungen in öffentlich beglaubigter oder beurkundeter Form vorliegen (§ 29 GBO) und ob die Eintragung rechtlich zulässig ist. Ob der Preis angemessen ist, ob das Dach dicht ist oder ob der Käufer bezahlt hat, interessiert es nicht.

Daraus folgt eine wichtige Grenze: Fehler im Kaufvertrag repariert das Grundbuchamt nicht. Es weist einen fehlerhaften Antrag per Zwischenverfügung zurück und setzt eine Frist zur Behebung. Den Nachtrag muss der Notar dann mit beiden Parteien vorbereiten.

Woran die Dauer hängt

Wie lange es zwischen Notartermin und Umschreibung dauert, hängt an mehreren Stellen, nicht nur am Grundbuchamt selbst:

  • Unbedenklichkeitsbescheinigung. Das Finanzamt stellt sie aus, sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat (§ 22 GrEStG). Ohne sie trägt das Grundbuchamt den Eigentümerwechsel nicht ein.
  • Vorkaufsrecht der Stadt. Der Notar holt bei der Stadt Leipzig eine Erklärung ein, dass sie ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nicht ausübt. Mehr dazu unter Vorkaufsrecht der Stadt Leipzig.
  • Genehmigungen. Liegt das Haus in einem Sanierungsgebiet, braucht der Vertrag womöglich eine sanierungsrechtliche Genehmigung, siehe Sanierungsvermerk im Grundbuch.
  • Löschungsunterlagen der Bank. Banken brauchen für Ablösungsschreiben und Löschungsbewilligungen unterschiedlich lange.
  • Auslastung des Amtes. Bearbeitungszeiten schwanken. Verlässliche Angaben zum aktuellen Stand kann Ihnen der Notar machen, der regelmäßig mit dem Grundbuchamt Leipzig zu tun hat.

Rechnen Sie bei der Planung von Umzug und Anschlussfinanzierung nicht mit dem Tag der Umschreibung. Wichtig für Sie ist der Tag, an dem der Kaufpreis gezahlt wird und Besitz, Nutzen und Lasten übergehen. Diesen Termin legt der Kaufvertrag fest, unabhängig vom Grundbuch.

Wann Sie doch selbst Kontakt haben

In einigen Situationen landen Sie vor dem eigentlichen Verkauf beim Grundbuchamt:

  1. Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall. Haben Sie das Haus geerbt, müssen Sie zuerst als Eigentümer eingetragen werden, bevor Sie verkaufen können, oder der Notar regelt das im Zuge des Verkaufs mit. Nach Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG ist die Berichtigung gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall eingeht. Lassen Sie sich die Voraussetzungen vom Grundbuchamt oder Notar bestätigen.
  2. Grundbuchauszug. Für die eigene Vorbereitung, siehe Grundbuchauszug Leipzig.
  3. Alte Rechte in Abteilung II. Steht dort etwa ein Recht für eine längst verstorbene Person, kann eine Löschung auf Antrag mit Sterbeurkunde möglich sein. Klären Sie das früh, damit es den Verkauf nicht bremst.

Häufige Missverständnisse

Viele Verkäufer glauben, mit dem Notartermin sei das Haus „weg”. Rechtlich stimmt das nicht. Bis zur Umschreibung sind Sie Eigentümer, und solange der Kaufpreis nicht gezahlt ist, besteht der Vertrag zwar, aber das Eigentum ist nicht übergegangen. Umgekehrt dürfen Sie nach der Beurkundung nichts mehr am Haus verändern oder neu belasten, was dem Vertrag widerspricht. Die Vormerkung schützt den Käufer genau davor.