Ja, die Stadt Leipzig kann beim Hausverkauf ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach §§ 24 und 25 BauGB haben, etwa wenn das Grundstück in einem Sanierungsgebiet, im Geltungsbereich eines Bebauungsplans mit öffentlichen Flächen oder in einem Gebiet mit Vorkaufssatzung liegt. Bei gewöhnlichen Einfamilienhäusern wird es selten ausgeübt. Trotzdem holt der Notar nach jedem Verkauf eine Erklärung der Stadt ein, dass sie ihr Recht nicht ausübt oder keines besteht. Ohne dieses sogenannte Negativzeugnis trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht ein (§ 28 Abs. 1 BauGB).
Wann das Vorkaufsrecht besteht
Das Baugesetzbuch unterscheidet zwei Arten.
Das allgemeine Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB) besteht kraft Gesetz in bestimmten Gebieten, zum Beispiel:
- für Flächen, die ein Bebauungsplan für öffentliche Zwecke festsetzt, etwa für eine Straße oder einen Spielplatz
- in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen
- im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung
- in Überschwemmungsgebieten
Das besondere Vorkaufsrecht (§ 25 BauGB) entsteht durch eine Satzung der Stadt, mit der sie sich in einem Gebiet ein Vorkaufsrecht sichert, um dort geplante städtebauliche Maßnahmen umzusetzen.
Ob in Ihrer Straße eine solche Lage vorliegt, erkennen Sie nicht im Grundbuch. Vorkaufsrechte nach dem BauGB werden dort nicht eingetragen. Die Stadt prüft das erst, wenn der Notar ihr den Kaufvertrag mitteilt.
Der normale Ablauf
- Sie und der Käufer beurkunden den Kaufvertrag.
- Der Notar teilt der Stadt Leipzig den Inhalt des Vertrags mit und bittet um eine Erklärung zum Vorkaufsrecht.
- Die Stadt prüft, ob ein Vorkaufsrecht besteht und ob sie es ausüben will.
- Sie schickt dem Notar ein Negativzeugnis oder eine Verzichtserklärung.
- Der Notar legt die Erklärung beim Grundbuchamt vor.
Wie lange die Antwort dauert, hängt von der Auslastung der Verwaltung ab. Die gesetzliche Höchstfrist für die Ausübung beträgt zwei Monate ab Eingang der Mitteilung. In der Praxis kommt die Erklärung oft früher. Ihr Kaufvertrag macht die Fälligkeit des Kaufpreises unter anderem davon abhängig, dass diese Erklärung vorliegt.
Was passiert, wenn die Stadt ausübt
Übt die Stadt das Vorkaufsrecht aus, kommt der Kaufvertrag zwischen Ihnen und der Stadt zustande, zu den Bedingungen, die Sie mit dem ursprünglichen Käufer vereinbart haben (§ 28 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 464 Abs. 2 BGB). Für Sie ändert sich also in erster Linie die Person des Käufers.
Eine Ausnahme ist das preislimitierte Vorkaufsrecht. Liegt der vereinbarte Preis deutlich über dem Verkehrswert, kann die Stadt nach § 28 Abs. 3 BauGB zum Verkehrswert ausüben. Dann haben Sie ein Rücktrittsrecht. Bei marktüblichen Verkäufen spielt das kaum eine Rolle.
Der ursprüngliche Käufer geht leer aus. Das gehört zu den Risiken, auf die der Notar beide Seiten bei der Beurkundung hinweist.
Kann der Käufer die Ausübung abwenden?
Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Nach § 27 BauGB kann ein Käufer die Ausübung abwenden, wenn er sich verpflichtet, das Grundstück entsprechend den Zielen der Stadt zu nutzen, etwa nach den Festsetzungen eines Bebauungsplans. Er muss das innerhalb der Frist erklären. Ob die Stadt solche Abwendungsvereinbarungen schließt, hängt vom Fall ab.
Wann kein Vorkaufsrecht greift
§ 26 BauGB schließt die Ausübung in einigen Fällen aus. Am wichtigsten für private Verkäufer: Verkäufe an Ehegatten, eingetragene Lebenspartner oder an Personen, die mit Ihnen in gerader Linie verwandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt sind. Auch dann fragt der Notar häufig trotzdem bei der Stadt an, damit das Grundbuchamt eine eindeutige Erklärung erhält.
Andere Vorkaufsrechte
Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist nicht das einzige. Mieter haben unter bestimmten Umständen ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB, was bei Einfamilienhäusern aber nur in Sonderfällen eine Rolle spielt. Privatrechtliche Vorkaufsrechte, etwa für einen Nachbarn, stehen in Abteilung II des Grundbuchs. Liegt Ihr Haus in einem Sanierungsgebiet, kommt eine Genehmigungspflicht hinzu, siehe Sanierungsvermerk im Grundbuch.