Ein Sanierungsvermerk im Grundbuch zeigt, dass Ihr Haus in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet der Stadt Leipzig liegt (§ 143 Abs. 2 BauGB). Für den Verkauf heißt das meist: Der Kaufvertrag braucht eine sanierungsrechtliche Genehmigung der Stadt nach § 144 Abs. 2 BauGB, bevor er vollzogen werden kann, und nach Abschluss der Sanierung kann ein Ausgleichsbetrag fällig werden. Der Notar beantragt die Genehmigung. Sie sollten aber wissen, worauf die Stadt dabei achtet.
Wie Sie erkennen, ob es Sie betrifft
Der Vermerk steht in Abteilung II des Grundbuchs, sinngemäß als „Die Sanierung wird durchgeführt”. Er wird nur im sogenannten umfassenden Verfahren eingetragen. Im vereinfachten Verfahren nach § 142 Abs. 4 BauGB kann die Stadt die Genehmigungspflichten ausschließen, dann fehlt oft auch der Vermerk.
Leipzig hat seit den 1990er Jahren zahlreiche Sanierungsgebiete festgelegt, viele davon sind inzwischen abgeschlossen. Ob für Ihr Grundstück noch eine Satzung gilt, zeigt der aktuelle Grundbuchauszug. Verbindlich Auskunft gibt die Stadt Leipzig, die die Sanierungsgebiete verwaltet.
Die Genehmigung nach § 144 BauGB
Im umfassenden Verfahren bedürfen die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung einer Grundschuld der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde. Ohne diese Genehmigung trägt das Grundbuchamt weder Vormerkung noch Eigentumswechsel ein.
Die Stadt prüft vor allem den Preis. Liegt der vereinbarte Kaufpreis wesentlich über dem Wert, der sich ohne Aussicht auf die Sanierung ergeben würde, kann sie die Genehmigung versagen (§ 145 Abs. 2 in Verbindung mit § 153 Abs. 2 BauGB). Der Gedanke dahinter: Bodenwertsteigerungen, die erst durch öffentliche Sanierungsmittel entstehen, sollen nicht privat verkauft werden.
Bei Einfamilienhäusern zu marktüblichen Preisen ist eine Versagung die Ausnahme. Problematisch kann es werden, wenn ein Kaufpreis deutlich über vergleichbaren Verkäufen im Gebiet liegt. Rechnen Sie damit, dass die Prüfung einige Wochen dauert, und planen Sie den Übergabetermin entsprechend.
Der Ausgleichsbetrag
Nach Abschluss einer Sanierung im umfassenden Verfahren erhebt die Gemeinde von den Eigentümern einen Ausgleichsbetrag (§ 154 BauGB). Er entspricht der Erhöhung des Bodenwerts, die durch die Sanierung entstanden ist. Das Gebäude spielt keine Rolle.
Für den Verkauf ist entscheidend, wer ihn schuldet. Das Gesetz knüpft an den Eigentümer im Zeitpunkt des Abschlusses an. Verkaufen Sie vor Abschluss, schuldet der Käufer den Betrag gegenüber der Stadt. Käufer wissen das und berücksichtigen es im Preis, wenn sie davon erfahren. Deshalb gehört das Thema früh in die Verhandlung.
Zwei Möglichkeiten erleichtern die Planung:
- Vorzeitige Ablösung. Die Stadt kann mit dem Eigentümer vereinbaren, den Ausgleichsbetrag vor Abschluss der Sanierung abzulösen (§ 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Dann ist das Thema für den Käufer erledigt.
- Regelung im Kaufvertrag. Sie vereinbaren, wer den Betrag im Innenverhältnis trägt. Gegenüber der Stadt bleibt es bei der gesetzlichen Regel.
Fragen Sie bei der Stadt Leipzig nach, ob für Ihr Gebiet bereits eine Schätzung des Ausgleichsbetrags vorliegt oder eine Ablösung angeboten wird. Konkrete Beträge kann nur die Stadt nennen.
Für die Verhandlung hilft eine einfache Regel: Je näher das Ende der Sanierung rückt, desto konkreter wollen Käufer den Betrag kennen. Ein offener Ausgleichsbetrag ohne jede Schätzung ist für sie ein Risiko, das sie mit einem Abschlag beantworten. Eine schriftliche Auskunft der Stadt nimmt diesem Argument die Schärfe.
Ist die Sanierung abgeschlossen, aber der Vermerk noch da?
Das kommt vor. Die Satzung ist aufgehoben, der Vermerk steht aber noch im Grundbuch, weil die Löschung noch nicht vollzogen ist. Fragen Sie bei der Stadt nach dem Stand. Wurde der Ausgleichsbetrag bereits festgesetzt und bezahlt, halten Sie den Bescheid und den Zahlungsnachweis für Käufer bereit. Ist er festgesetzt, aber offen, muss der Kaufvertrag das regeln.
Abgrenzung zu anderen Satzungen
Ein Sanierungsgebiet ist nicht dasselbe wie ein Denkmalschutzgebiet oder ein Gebiet mit besonderem Vorkaufsrecht. Ein Haus kann in mehreren solchen Gebieten zugleich liegen. Zum Vorkaufsrecht siehe Vorkaufsrecht der Stadt Leipzig, zum Denkmalschutz denkmalgeschütztes Haus verkaufen.