Ein Zweifamilienhaus in Leipzig können Sie auf drei Wegen verkaufen: als Ganzes leer, als Ganzes mit einem Mieter in einer der Wohnungen oder nach einer Aufteilung in zwei Eigentumswohnungen. Jeder Weg spricht andere Käufer an und hat eigene Regeln, vom Übergang des Mietvertrags (§ 566 BGB) bis zur Teilungserklärung. Entscheidend ist, ob Sie das Haus bezugsfrei übergeben können, denn davon hängt ab, ob Familien und Mehrgenerationenhaushalte überhaupt als Käufer infrage kommen.

Wer ein Zweifamilienhaus kauft

Käufergruppe Was sie sucht Was sie zahlen kann
Mehrgenerationen-Familie zwei getrennte Wohnungen unter einem Dach, z. B. für Eltern und Kinder Selbstnutzerpreis, wenn beide Wohnungen frei werden
Selbstnutzer mit Mietwunsch eine Wohnung selbst bewohnen, die andere vermieten, um die Finanzierung zu tragen orientiert sich an Selbstnutzerwert plus Mieteinnahme
Anleger beide Wohnungen vermietet oder vermietbar orientiert sich an den Mieten
Bauherr mit Abrissplänen das Grundstück Bodenwert abzüglich Abriss

Wer verkauft, sollte wissen, welche Gruppe er erreichen will. Ein Exposé für eine Mehrgenerationen-Familie sieht anders aus als eines für einen Anleger.

Weg 1: Das Haus leer verkaufen

Sind beide Wohnungen frei, steht Ihnen der größte Käuferkreis offen. Für Selbstnutzer ist ein Zweifamilienhaus oft attraktiv, weil die zweite Wohnung Flexibilität bringt: für Angehörige, als Arbeitsbereich oder später zur Vermietung.

Achten Sie im Exposé auf zwei Punkte:

  • Getrennte Zugänge und Zähler. Haben beide Wohnungen eigene Eingänge, eigene Strom- und Wasserzähler, getrennte Heizkreise? Das bestimmt, wie leicht sich die Wohnungen getrennt nutzen lassen.
  • Genehmigter Bestand. Ist die zweite Wohnung in der Bauakte als eigene Wohnung genehmigt, oder wurde sie später ohne Genehmigung ausgebaut? Das klären Sie über das Bauaktenarchiv der Stadt Leipzig. Banken finanzieren nur, was genehmigt ist.

Weg 2: Mit Mieter verkaufen

Ist eine Wohnung vermietet, geht der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über (§ 566 BGB), ebenso die Kaution (§ 566a BGB). Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen.

Was das für den Preis bedeutet

Eine vermietete Wohnung schränkt den Käuferkreis ein. Eine Familie, die beide Wohnungen selbst nutzen will, kann nicht sicher planen, wann die zweite frei wird. Für Anleger und Selbstnutzer mit Mietwunsch ist der Mieter dagegen willkommen, wenn Miete und Vertrag stimmen.

Das erleichterte Kündigungsrecht

Für Häuser mit nicht mehr als zwei Wohnungen gibt es eine Besonderheit: Wohnt der Vermieter selbst in einer der beiden Wohnungen, kann er dem Mieter der anderen auch ohne berechtigtes Interesse kündigen, mit einer um drei Monate verlängerten Frist (§ 573a BGB). Für Käufer, die selbst einziehen wollen, kann das interessant sein. Versprechen Sie aber nichts: Ob die Voraussetzungen vorliegen und welche Fristen gelten, muss der Käufer prüfen lassen. Kündigen Sie auch nicht selbst „auf Vorrat“, um den Verkauf zu erleichtern.

Unterlagen für den vermieteten Teil

  • Mietvertrag mit allen Nachträgen
  • Nachweis über Höhe und Anlage der Kaution
  • letzte Betriebskostenabrechnung
  • Übersicht über Mieterhöhungen und offene Forderungen

Weg 3: Aufteilen und als zwei Wohnungen verkaufen

Ein Zweifamilienhaus lässt sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz in zwei Eigentumswohnungen aufteilen. Dann können Sie beide getrennt verkaufen oder eine behalten.

Was dafür nötig ist

  1. Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht: Sie bestätigt, dass die Wohnungen baulich voneinander abgeschlossen sind. In Leipzig stellt sie die Bauaufsicht der Stadt aus.
  2. Aufteilungsplan mit Kennzeichnung der Einheiten.
  3. Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, notariell beurkundet oder beglaubigt.
  4. Anlegung der Wohnungsgrundbücher durch das Grundbuchamt beim Amtsgericht Leipzig.

Was Sie bedenken sollten

  • Zeit und Kosten: Pläne, Bescheinigung, Notar und Grundbuch brauchen Wochen bis Monate und kosten Gebühren.
  • Mieterrechte: Wird eine vermietete Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Zusätzlich gilt für Eigenbedarfskündigungen durch den Erwerber eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren, die per Landesverordnung verlängert sein kann (§ 577a BGB).
  • Gemeinschaft mit dem Käufer: Wer eine Wohnung behält, lebt danach in einer Eigentümergemeinschaft mit dem Käufer der anderen. Über Dach, Fassade und Heizung entscheiden Sie dann gemeinsam.

Steuern: der geteilte Blick auf das Haus

Für den Verkauf eines Zweifamilienhauses gelten die Regeln des § 23 EStG für jeden Teil getrennt:

Teil Verkauf mehr als zehn Jahre nach Anschaffung Verkauf innerhalb von zehn Jahren
selbst bewohnte Wohnung, im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor steuerfrei in der Regel steuerfrei
vermietete Wohnung steuerfrei Gewinn kann steuerpflichtig sein

Der Gewinn wird dabei in der Regel nach dem Verhältnis der Wohnflächen aufgeteilt. Weil die Rechnung im Detail kompliziert ist, etwa wegen bereits abgeschriebener Beträge für den vermieteten Teil, sollten Sie vor dem Verkauf eine Steuerberatung hinzuziehen.

Beispiel: Sie haben ein Zweifamilienhaus vor sechs Jahren gekauft, bewohnen die größere Wohnung selbst und vermieten die kleinere, die ein Drittel der Wohnfläche ausmacht. Ein Gewinn aus dem Verkauf wäre dann typischerweise zu einem Drittel steuerlich relevant. Die Anteile sind ein Beispiel; maßgeblich sind Ihre Flächen und Ihre Unterlagen.

Energieausweis und Nachrüstpflichten

Der Energieausweis wird für das ganze Gebäude erstellt, nicht je Wohnung. Für Wohngebäude mit bis zu zwei Wohnungen gilt außerdem die Besonderheit, dass bestimmte Nachrüstpflichten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (früher Gebäudeenergiegesetz) erst den Käufer treffen, wenn der Eigentümer bereits am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung im Haus bewohnt hat. Was das für Käufer bedeutet, steht unter Einfamilienhaus verkaufen in Leipzig, die Pflichten zum Ausweis unter Energieausweis beim Hausverkauf.

Typische Fehler beim Verkauf eines Zweifamilienhauses

Fehler Folge Besser
zweite Wohnung nie genehmigt, aber als Wohnung beworben Bank finanziert nur den genehmigten Bestand Bauakte prüfen, ehrlich als Einliegerbereich beschreiben
Mieter erfährt vom Verkauf durch Interessenten Unruhe, schwierige Besichtigungen früh und sachlich informieren
Kündigung „auf Vorrat“ vor dem Verkauf rechtliches Risiko, Streit mit dem Mieter Mietverhältnis so übergeben, wie es besteht
Steuer nur für die eigene Wohnung bedacht Überraschung beim Finanzamt vermieteten Teil vorab prüfen lassen
Aufteilung unter Zeitdruck begonnen Verkauf verzögert sich um Monate Aufteilung nur mit ausreichendem Vorlauf

Welcher Weg passt?

  1. Beide Wohnungen frei, kein Zeitdruck: als Ganzes leer verkaufen, Zielgruppe Familien und Mehrgenerationenhaushalte.
  2. Eine Wohnung langfristig vermietet: als Ganzes mit Mieter verkaufen, Zielgruppe Selbstnutzer mit Mietwunsch und Anleger.
  3. Sie wollen eine Wohnung behalten: aufteilen, mit Zeit und Kosten für Teilungserklärung und Grundbuch.
  4. Zeitdruck oder großer Sanierungsbedarf: Direktverkauf prüfen.

Die RT Capital GmbH kauft Ein- und Zweifamilienhäuser in Leipzig und Umland an, auch wenn eine Wohnung vermietet ist. Mit Mietvertrag und Objektunterlagen erhalten Sie nach Besichtigung bzw. vollständigen Unterlagen binnen 48 Stunden ein schriftliches Kaufpreisangebot, ohne Maklerprovision. Der Preis liegt meist unter dem, was eine Familie für ein bezugsfreies Haus zahlen würde; dafür entfallen Vermarktung und Abstimmung mit wechselnden Interessenten. Anfrage hier. Wie der Verkauf in Leipzig Schritt für Schritt abläuft, steht unter Hausverkauf in Leipzig: der Ablauf.